Hvis alt går efter planen, vil der om cirka halvandet år komme nye vurderinger af andelsforeningers ejendomme. Og det vil være nogle spændte bestyrelsesmedlemmer, der til den tid åbner e-boksen for at læse brevet fra Vurderingsstyrelsen.
For hvor vurderingerne er tænkt til at være mere præcise end de hidtidige, kan foreningerne komme det til at opleve det meget anderledes. Den værdi, som Vurderingsstyrelsen når frem til, kan ligge langt over eller langt under det, en valuar har regnet sig frem til, og som man også kan se lignende ejendomme blive handlet til.
Forskellen kan være meget stor for medlemmerne. I nogle foreninger kan hvert medlem med et slag blive adskillige hundrede tusinde kroner rigere. I andre foreninger vil man blot skulle betale mere eller mindre i grundskyld.
Man skal tilbage til 2012 for at finde den seneste, skattemæssige vurdering af erhvervsejendomme, som er den kategori, andelsforeningers ejendomme hører under. De mange år er brugt til at forbedre systemerne, blandt andet ved at inddrage flere data og at gøre BBR-meddelelserne mere præcise.
Men samtidig bliver der introduceret et nyt vurderingskriterium, som ikke går på den markedspris, der er relevant, når andelsforeninger skal opgøre deres formue, og dermed andelskronen for den enkelte bolig.
Michael Serup, partner i advokatfirmaet Bech-Bruun, forklarer det nye vurderingskriterium i Berlingske torsdag.
”I den gamle lov var det kontantværdien af den konkrete ejendom i handel og vandel, man vurderede. Så kunne man få syn og skøn eller på anden måde dokumentere, at ejendomsværdien af den specifikke ejendom var væsentligt forkert i forhold til den faktiske handelsværdi. I den nye lov er kriteriet ikke den specifikke ejendom, men værdien af en ejendom i den pågældende, tilsvarende kategori af ejendomme,” siger Michael Serup til avisen.
I praksis betyder det, at Vurderingsstyrelsen ikke vil hverken trække fra eller lægge til for nogle af de ”bløde” kvaliteter ved en ejendom, for eksempel om udsigten fra vinduerne er mere eller mindre god, eller om ejendommen ligger på en stille eller støjplaget vej.
Oven i det kommer, at der i det nye system er en fejlmargin på 20 procent. Det vil sige, at selv om Vurderingsstyrelsen har værdiansat den pågældende kategori 20 procent for højt eller lavt, vil der ikke blive ændret i vurderingen.
Med begge forhold in mente vil man kunne opleve, at den skattemæssige værdi af en ejendom vil kunne ligge mere end 20 procent over eller under den aktuelle markedsværdi, som en køber vil giver.
I de ejendomme, hvor skattevurderingerne ligger for højt, vil man ærgre sig over at skulle betale mere i grundskyld. Men er ejendommen attraktiv, så mange gerne vil flytte ind i den, vil det give mulighed for at hæve andelskronen. Det kan dreje sig om rigtigt mange penge.
I foreninger, hvis ejendomme Vurderingsstyrelsen værdiansætter for lavt, vil man omvendt kunne glæde sig over at slippe billigere i grundskyld. Men så skal man til gengæld betale en valuar, som kan nå frem til den rigtige værdi – ellers koster det på andelskronen.
Billedet er fra A/B Hvidovrevej 277 A-C. Foto: Jon Lundshøj Møller
