Med den nye andelsboliglov, der trådte i kraft sidste år, skal andelsforeningers ejendomme værdiansættes efter den såkaldte DCF-model. Den er mere grundig end den hidtil anvendte afkastmodel, og derfor må andelsforeningerne, som tidligere omtalt, også imødese større regninger fra valuaren. Meningen med det hele er, at vurderingerne af ejendommene skal være mere pålidelige.

Men når så en forening eller et medlem går ned i banken eller realkreditinstituttet, bliver den nye og dyre DCF-model forkastet. Så er det den gamle afkastmodel, der gælder. Den er er långiverne forpligtet af Finanstilsynet til at bruge.

Det underlige er, at Finanstilsynet hører under Erhvervsministeriet – ligesom Erhvervsstyrelsen, der administrerer andelsboligloven, og som altså kræver, at foreningerne bruger DCF-modellen.

Min-andelsbolig.dk har spurgt erhvervsminister Rasmus Jarlov (kons.), hvorfor for forskellige dele af hans ministerium sværger til hvert sit vurderingssystem. De kan jo ikke begge to være det bedste.

Jørgen Jørgensen, direktør og valuar i EDC Erhverv Poul Erik Bech, er meget kritisk over for selvmodsigelsen i ministeriets praksis.

”Det er besynderligt og tilsyneladende meningsløst, at to myndigheder under samme ministerium sværger til hver sin vurderingsmetode. Erhvervsstyrelsen kræver DCF-modellen anvendt, når en andelsforening får en valuar til at vurdere sin ejendom, mens Finanstilsynet insisterer på, at banker og realkreditinstitutter skal bruge afkastmodellen, når de beregner lån til de samme andelsforeninger. Det kan ikke give andet end problemer og dobbeltarbejde, og det er svært at forklare andelsforeningerne, hvorfor der er denne forskel,” siger han,

”Det oplagte ville være at bruge samme model. Det er fint med os, at vi skal bruge DCF-modellen, selv om den er mere tungt at arbejde med den. Men så burde bankerne og Finanstilsynet også bruge den. Dét ville også gøre det nemmere for andelsforeningerne at stille kritiske spørgsmål til deres bank, og dermed reducere den magt, der i dag er koncentreret i de store, finansielle koncerner, som både giver realkredit- og banklån,” tilføjer Jørgen Jørgensen.

Ministeren henviser i sit svar til, at forligspartiernes hensigt med loven var at komme at undgå de stærkt varierende valuarvurderinger.

”Det (blev) aftalt at opløfte branchens egen norm og vejledning vedrørende valuarvurderinger til bekendtgørelse for at sikre mere retvisende valuarvurderinger. Det var i den forbindelse et hensyn, at omstillingsomkostningerne for branchen skulle være så lave som muligt. Derfor var det branchens egen norm for valuarvurderinger, der blev ophøjet til bekendtgørelse. For så vidt angår kreditinstitutters værdiansættelse af andelsforeningens ejendom er der ikke ændret noget, og Finanstilsynet har ikke konstateret problemer med reglerne,” hedder det i svaret fra ministeren.

Det giver imidlertid ikke meget mening, for ganske vist har Dansk Ejendomsmæglerforening været stærkt medvirkende til at forfatte den nye bekendtgørelse om DCF-vurderinger. Men den er ikke baseret på en eksisterende branchenorm, men på en norm, der blev udviklet til lejligheden. Langt fra alle valuarer kan håndtere de nye beregningsmetoder, og adskillige har trukket sig fra at vurdere andelsforeningers ejendomme. For de valuarer, der er er tilbage, er der væsentligt større omkostninger, idet det er mere tidskrævende at foretage en DCF-model.

De ekstra omkostninger ender blot ikke hos valuarerne – men hos andelsforeningerne. Og de har altså ikke engang den fordel, at vurderingerne kan ligge til grund for banker eller realkreditinstitutter, så sagsbehandlingen her kunne blive billigere.

 

 

Billedet er fra A/B Venneminde på Østerbro i København.

Del dette: