Hvor priserne på administration, som beskrevet i sidste uge, tilsyneladende ikke er steget efter, at den nye andelsboliglov trådte i kraft sidste år, forholder det sig helt anderledes med de valuarvurderinger, som mange andelsforeninger benytter sig af. Her har priserne fået et ordentligt hak opad. Det oplyser flere valuarer til Min-andelsbolig.dk.
Mange foreninger vil konkret stifte bekendtskaber med de højere priser, fordi deres hidtidige valuar – som en direkte følge af den nye lov – er ophørt. Når de så indhenter tilbud fra andre valuarer, er det pludseligt helt andre tal, der er tale om.
Prisstigningerne skyldes, at valuarvurderingerne efter en ny bekendtgørelse skal følge en mere omhyggelig og veldokumenteret vurderingsmodel, nemlig den såkaldte DCF-model, hvor man blandt andet skal opgøre forventede indtægter og udgifter i hvert af de kommende år. Hensigten er at undgå de meget store forskelle i valuarvurderinger, der især var et problem i 00’erne, og som retssystemet først nu – som omtalt i går – er ved at være igennem.
Men hvor det på langt sigt vil komme andelsforeninger til gode, at valuarvurderinger bliver mere præcise og entydige, så er der altså også helt bogstaveligt talt en pris at betale for det.
”Priserne på en valuarvurdering ligger typisk 50-100 procent højere, end den gjorde under den gamle bekendtgørelse. Det skyldes, at der er kommet meget mere papirarbejde. Ikke blot skal vi samle flere oplysninger sammen, men vi skal også lave følsomhedsberegninger. Vi har dog mulighed for at give rabatter, når vi skal vurdere en ejendom for anden eller tredje gang, hvis vi kan genbruge oplysninger fra sidste gang, og for eksempel en ny besigtigelse af ejendommen ikke er nødvendig,” siger Jørgen Jørgensen, direktør og valuar i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Ifølge ham er der også mange af de små valuarfirmaer, der hidtil har betjent andelsforeninger, der har trukket sig ud af markedet.
”Måske er det fordi, de ikke kan håndtere DCF-modellen. I hvert fald har vi i EDC Erhverv Poul Erik Bech fået mange nye andelsforeninger som kunder, og vi har meget travlt,” siger Jørgen Jørgensen.
John Munch, der til daglig er valuar og erhvervsmægler hos EDC Erhverv i Lyngby, men som også er den faste valuar hos CERA Andelsvurderinger, bekræfter udviklingen.
”Vi har også fået en del nye foreninger som kunder. Der er mange valuarer, der har slået op i banen, fordi det er for avanceret at lave de lange DCF-beregninger. Desuden står der i bekendtgørelsen, at man i dagligdagen skal arbejde og have praktisk erfaring med salg af udlejningsejendomme, idet det jo er udgangspunktet for en valuarvurdering – og det er der mange, der ikke har haft,” siger John Munch.
Også prisstigningerne bekræfter han.
”Vi har i runde tal hævet priserne med 30 procent. Vores priskoncept er dog fortsat have et attraktivt tilbud til alle andelsforeninger, idet vi vil fortsætte med rimelige faste honorarer, uanset om det er første eller efterfølgende vurderinger, hvilket vi nu har gjort en årrække for rigtig mange andelsboligforeninger,” siger John Munch.
”Inden den nye lov og bekendtgørelse for valuarvurderinger havde vi priser fra 7.000 til 12.000 kroner plus moms, afhængig af andelsforeningens størrelse. Nu ligger vi mellem 9.500 og 15.000 kroner. Mange af dem, jeg får ind som nye kunder, har også været hos andre valuarer/ejendomsmæglere, hvor de har fået tilbud på 20.000 kroner plus moms,” siger John Munch.
Han vurderer, at markedet endnu ikke har fundet sit leje efter lovændringen, så man kan være uheldig, at det første tilbud, man får, ligger endog meget langt fra det, man er vant til. John Munch har således oplevet, at en forening, der var vant til at give ca. 12.000 kroner, fik et tilbud, der lå på over 30.000 kroner. CERA endte selv med at give et tilbud på cirka 15.000 kroner.
”Prisspændet er utroligt stort. For vores eget vedkommende har vi besluttet, at vi ser tiden an og senere, når forårets generalforsamlinger i foreningerne er overstået, finder ud af, hvor vores priser skal ligge i fremtiden. Det tager væsentligt længere tid end før at lave en vurdering, idet vi nu skal igennem meget mere talgymnastik for at overholde de nye regler,” siger John Munch.
Billedet er fra A/B Kornerupgaard i Roskilde.
